31 Mart yerel seçimleri ile birlikte il ve ilçelerin belediye başkanları yenileniyor. Bazı başkanlar bu seçimlerden sonra belki koltuğunu koruyacaklar ama kimi koltuklara da yeni başkanlar oturacak. Görünen o ki, daralan inşaat sektörünün durumu yeni başkanları da olumsuz etkileyecek. Yıllardır inşaat sektörünün içinde olan bir girişimci ve profesyonel olarak başkanlarımıza kısa hatırlatmalar yapmakta fayda görüyorum.
İnşaat sektörünün durumu artık tüm ülkeye mal olmuş durumda, bir kez daha burada sektör daraldı, satışlar azaldı gibi söylemleri yinelemek istemiyorum. Daha ziyade o fotoğrafın yerel yönetimlere yansıyacak bölümüne işaret etmeyi tercih ediyorum.
Önce rakamlara bakalım...
1) Ruhsattaki artış neyi ifade ediyor?
Türkiye genelinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı 2023 yılı son çeyreğinde yüzde 7,9 artış gösterdi. Daire sayısında yüzde 16, yüzölçümünde ise yüzde 8,8 artış yaşandı. Ruhsatlardaki artış sektörde canlanmanın işareti mi? Tam sayılmaz. Çünkü her ruhsat alan hemen inşaata başlamaz. Bazen yeni yönetim ile uğraşmamak adına, gelecekte yapmayı planladığı inşaatlar için de erken ruhsat alabiliyor inşaatçılar. Ama en azından, evet, sektörün canlanma konusunda zayıf da olsa bir isteği var. Ve canlanan bir inşaat sektörü her şeyden önce kentin ekonomisinin, katma değerinin artacağının işareti. Bir hatırlatma: Yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren 2 yıl içerisinde inşaatın yapımına başlanılması ve 5 yıl içinde inşaatın tamamlanması gerekiyor.
2) İskan belge sayısı geriliyor!
İlginç bir diğer veri, aynı dönemde yapı kullanma izin belgesi yani iskan belgesi verilen yapıların bina sayısı yüzde 7, daire sayısı yüzde 8.9 ve yüzölçümü yüzde 10.5 azaldı. Bu ne anlama geliyor? İskan, inşaatı biten binanın, projesine ve yönetmeliklerdeki standartlara uygun olarak inşa edildiğinin ve o inşaatla ilgili tüm işlerin bittiğini gösteren bir belge olduğuna göre, iskan rakamlarındaki düşüş inşaatların tamamlanmasında sorun ya da gecikme olduğunu düşündürüyor. Bu da aslında öngörülebilen bir sonuç. Daha önceki yazılarımda, 6 Şubat tarihli depremlerin ardından sektörün inşaat ustası, işçisi ve malzemesi bulmakta zorlandığını, bu nedenle iş takvimlerinin ve teslim tarihlerinin uzadığını ifade etmiştik. İskan belgesinin maliyetinden dolayı henüz iskanların alınmamış olduğunu düşünmüyorum, çünkü İskanı olmayan bir binada yasal olarak elektrik, su ve doğalgaz tesisatları açılmaz. Kimse bu riski göze almaz. Tabi iskan belgelerinin düşüşü, belediyenin yapı kullanma ruhsat harç gelirinin de düştüğünü gösteriyor.
3) Amortisman süresi kısalıyor ama yatırımı harekete geçiremiyor
İnşaat maliyet endeksi artıyor. Bu durum yeni üretilen inşaatlarda maliyetleri daha da yukarı taşıyor. Bazı illerde ve bölgelerde konutta amortisman süresi 15 yıla kadar geriledi. Amortisman süresinin kısalması yatırım açısından iyi gibi görünse de bu defa durum biraz farklı. Sürenin kısalması yatırımın kira gelirleri ile geri dönüşü daha hızlı olacak anlamındadır. Ancak para musluklarının daraldığı, yatırımcının konut vs almaya neredeyse çekindiği bu dönemde amortisman süresi rekor seviyelere inse bile yatırımcıyı alıma yöneltecek ekstra hareketlere/haberlere ihtiyaç var. Faizin yüzde 50'yi aştığı bir dönemde, kolay kazanç peşindeki yatırımcıyı gayrimenkule yönlendiremezsiniz. Öte yandan gayrimenkul alışverişinin azalması da belediyenin harç gelirlerinin azalacağı anlamına geliyor. Bu da belediye için iskan gelirlerinden sonraki diğer bir kötü haber.
4) Konut pazarını ikinci el piyasa ayakta tutuyor
TÜİK verilerine göre konut satışları şubatta yüzde 17 artış gösterdi. Rakam yanıltmamalı, piyasada hareketlenme başlamadı. Özellikle sıfır daire satışları çok düşük. Olan satışların çoğu da ikinci el. Yüzde 30 sıfır, yüzde 70 ikinci el daire satışı var. Emlak danışmanı arkadaşlarımız, özellikle kentsel dönüşüme uğrayabilecek evlere yatırım yapıldığını söylüyor. Bu durum kentsel dönüşümü hızlandırır mı, yoksa yüksek rant beklentisi ile yavaşlatır mı, bunu da zamanla tecrübe edeceğiz.
5) İşçi sıkıntısı devam ediyor
İnşaat sektöründe kimisi yurtdışına döviz geliri kazanmaya gittiği için, kimi deprem bölgesindeki inşaatlarda çalıştığı için büyükşehirlerdeki inşaatlarda astronomik maaşlarla bile çalıştıracak usta ve işçi bulunamıyor. Bu durum çoğu projenin yavaşlamasına ve hatta geç teslimine yol açacak görünüyor ve konu sadece özel sektörün inşaatlarını ilgilendirmiyor, belediyelerin öncülük ettiği kentsel dönüşüm şantiyeleri de bundan etkilenecek.
6) Yeni başkanlar Tiny House mahallelerine hazır olsun
Tüm bu anlattığım parametrelerin kent planlamasına da bir etkisi var tabii. Bir kent plancısı dostumuzun ifade ettiği gibi, hobi bahçeleri, Tiny House adları altında geleceğin çöküntü alanlarını doğuran yeni mahalleler oluşturuluyor. Bu mahallelerin altyapısı yok. Suyu, kanalizasyonu yok. Tarla, arazi satışlarına bakılırsa bu endişemin haklılığı ortaya çıkar. Ev fiyatına gücü yetmeyen, krediyi bulamayan soluğu arsa arazilerde alıyor. Küçük bir toprak parçası alan, prefabrik ev, bağ evi, mobil ev konduruyor ve yaşamaya başlıyor. Bunların bir ada şeklinde proje haline getirilenleri var. Yani kent planında, imar planında olmayan mahalleler doğuyor. Bu kaçak mahallelerle uğraşmak da önce yeni belediye başkanlarına düşüyor.
Yeni başkanların kendi görev bölgelerinde yasal çizgiler içinde tedbirlerini alarak iş planlarını hazırlayacağını düşünüyor, kendilerine başarılar diliyorum.
