Ülke genelinde her yıl 1 milyon yeni konuta ihtiyacımız var. Halen üretim 600 bin adet seviyesinde, yani 400 bin adet konut açığımız sözkonusu. 2013-2015 yıllarında konutta balondan bahsediliyordu ama o dönem yıllı üretim 1 milyon adet, talep 800 bin adet seviyesindeydi. Yani insanların geleceğini planlamada en temel enstrüman olan konut konusunda artık Türkiye’de balon değil, konut açığı mevcut ve kentsel dönüşüm gibi aciliyet arz eden konuları da düşündüğümüzde bu ciddi bir sorun…
Peki konut olsa bile konuta erişebiliyor muyuz?
Ekonomik krizin yaşandığı bugünlerde buna da evet cevabını vermek zor. Ekonomi yönetiminin ekonomide ateşi söndürmek için aldığı tedbirler sonuç veriyor ve ekonomi sönüyor. Ancak arzumuz, ne para bolluğu olsun, ne de para darlığı. İkisi de ekonomik olarak tercihimiz değil. Para darlığı nedeniyle para çok fazla kıymetlendi, faiz oranları tarihi zirvelerde. Bankalar da oranlara rağmen kimseye kolay kolay kredi kullandırmıyor. Dolayısıyla konuta erişim en zor dönemlerini yaşıyor.
Elbette bu bir geçiş dönemi, ülke olarak bunu da atlatacağız. Ama konut yatırımı ve talebi konusunda ayrı bir durum olduğunu unutmamak gerekiyor. İlk başlangıçta anlattığım tablo nedeniyle konuta erişim konusunu çözmek gerekiyor.
Neler yapılabilir?
3 koldan yapılacak çözümler var elbette…
- Kamunun yapabilecekleri…
- Müteahhitlerin yapabilecekleri…
- Vatandaşların kendi ürettiği çözümler…
İlk iki adım konusuna daha önceki yazı ve demeçlerimizde değinmiştik. Bugün Türk usulü konut edinme modelleri diye bugünlerde bahsedilen modellere değinmek isterim.
Örneğin hisseli model/ortak kredili model. Vatandaş eğer birikimi ile bir dairenin tamamını alamıyorsa ortak olarak almaya yöneliyor. Gayrimenkul Yatırım Fonu gibi bazı kurumsal modeller bu ihtiyaca yönelik olarak geliştirilmiş olsa da vatandaşlar somut olarak bir dairenin bir odasına sahip olmak istiyor. Bu nedenle GYF’ler yerine, arkadaşları veya akrabaları ile ortak olarak konut almak üzere kredi başvurusu yapıyor. Müteahhitler bu süreçte banka ile müşteri arasında köprü görevi görüyor. Banka açısından karlı bir durum. Çünkü kredi borcuna karşılık, örneğin 3 müteselsil kefil kendiliğinden ortaya çıkıyor. Müşteri açısından, herkes kendi aralarında anlaştığı gibi ya da bütçesi nispetinde bir eve ortak oluyor. Eğer bunu da yapmasa belki elindeki para da eriyecek, istediği konutun fiyatı bugün 10 lira ise yarın 20 lira olacak. En azından şimdi evin kalın kısmını almak için para biriktirecek, çalışacak.
Ancak üzülerek belirtmeliyim ki, bu geçici bir çözüm. Sorunu nihayetinde çözmeye yönelik değil. Sadece parayı korumaya yönelik bir önlem. Bizim sorunu kökünden çözecek modellere ihtiyacımız var. Örneğin çok konut üretilmeli, talebin baskısı azalmalı, fiyatlar gevşemeli. Bu kamu marifetiyle yapılabilir ama tabii ki zor.
Mesela son Kahramanmaraş depremi şunu gösterdi: 400 bin konutun ihalesi yapıldı, ülkenin tüm dengeleri bozuldu. İşçilik, malzeme, ekonomik dengeler… Kamu marifetiyle konuya kısa vadede yüklü çözümler getirmek de mümkün değil.
Müteahhitler olarak bizim bir önerimiz var. BES birikimleri konut alımında kullanılsın.
Şu anda tüketici konut kredisine ulaşsa bile bankalar en çok yüzde 65-70’i kadar kredi veriyor, kalan kısmı tüketiciden nakit olarak ortaya koymasını istiyor. Bugünün ekonomik koşullarında bu peşin kısmı da oldukça sarsıcı olabiliyor. Biz diyoruz ki, nakit kısmı tüketici cebinden vermesin, BES’teki birikimini, sistemden çıkmasına gerek kalmadan, konut kredisine bankaya teminat göstersin.
Biliyoruz bu da yüzde 100 bir çözüm değil. Ama yaraya merhem olabilir.
Gayrimenkul sektörüne ticari kredilerden farklı bakmak durumundayız. En nihayetinde ailenin kurulabilmesi, gencin geleceğini planlaması açısından en önemli enstrüman olan konuta erişimi kolaylaştırmak zorundayız. Devlet bu konuda gerçekci sübvansiyonlar geliştirmek, ilk evini alacak olanları rahatlatmak durumundadır.
