Açıklanan rakamlar, yabancılara satış konusundaki endişemizi kanıtlıyor. Yabancı gayrimenkul alıcısı Türkiye’den uzaklaşmaya başladı.
EVA Gayrimenkul Değerleme’nin raporuna göre, yabancı yatırımcıların 2023 yılında alan bazında alımlarında önceki yıla kıyasla yüzde 48, işlem bazında ise yüzde 46 düşüş sözkonusu. Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı verilerine göre; 2022 yılında toplam 8 milyon 338 bin 976 metrekare olan yabancıların gayrimenkul edinimleri, 2023'te 4 milyon 354 bin 216 metrekare oldu.
Konut satışı özelinde; 2023'te adet bazında Türkiye genelinde yabancılara satış yıllık yüzde 48.1 oranında düşüşle 35 bin 5 adet oldu. Yabancılara satılan konutların toplam konut satışları içindeki oranı 2022 yılında yüzde 4.54 iken, geçen yılın aynı döneminde yüzde 2.86'ya düştü. Yani halk tabiri ile işler yarı yarıya kesilmiş.
Peki ne oldu da bir zamanlar piyasayı diri tutan yabancı satışlarında frene basıldı? Hele de yükselen döviz kurları üzerinden yabancıların Türkiye’deki alım gücü her geçen gün artıyor olmasına rağmen…
Kötü niyetli pazarlama anlayışı olumsuz süreci başlattı
Öncelikle ilke/etik tanımayan esnaf mantığının bir sonucu ile bugünlere geldik diyebilirim. Türk alıcıya 1 olanı yabancıya 5’e satmaya dönük kötü niyetle pazarlama anlayışı, gayrimenkulde de hüküm sürünce, durumu fark eden yabancılardan küsenler olduğu muhakkak. Bu nedenledir ki tarafı yabancılar olan işlemlerde gayrimenkul değerleme raporu hazırlanması yasal olarak şart koşuldu. Bu da doğruydu, çünkü değeri neyse, en azından ona yakın bir rakamdan yabancıların da alım yapması onların hakkıydı.
Ancak şimdi de bu gayrimenkul değerleme raporları satışlara engel teşkil etmeye başladı.
Nasıl mı?
Yabancıya satışlarda değerleme raporları ile ilgili ciddi sıkıntılar yaşamaktayız. Satış değeri ile değerleme miktarı birbirini tutmadığı için gerçekleştirilemeyen satışlar sözkonusu. Değerleme raporları aşağı yukarı piyasaya yakın rakamlar içeriyor.
Ama bu raporların gittiği bir yer var: GABİM. Uzun adıyla Gayrimenkul Bilgi Merkezi. GABİM bir süredir yapılan değerlemeyi yüksek bularak, raporları reddediyor. GİGDER Başkanı Fatih Ergüven kısa bir süre önce yaptığı açıklamada raporların yüzde 80’ine ret geldiğini açıklamıştı. Ciddi bir oran.
GABİM hangi gerekçe ile reddediyor bilemeyiz. Belki yabancılara satış yoluyla vatandaşlık verilmesinden dolayı toplumun bazı kesimlerinde baş gösteren hassasiyetin payı vardır, belki de haklı başka gerekçeleri. Ancak bir gerçek var ki o da bu durum hem satış sürecini uzatıyor, hem de gerçekleşen satışların geri dönmesine, iptaline kadar gidebiliyor.
Aslında yabancıların hepsinin tek amacı vatandaşlık almak değil. Gerçekten Türkiye’ye yatırım yapmak isteyenlere de bu belirsiz durum mani oluyor.
Sektörün nefesi kesildi
Kaldı ki son dönemde konut üretici ve geliştiricileri, büyük oranda umutlarını yabancı satışlarına bağlamışlardı. Çünkü sektörün iç piyasanın durumundan dolayı nefesi kesildi. Bir yandan yerli alıcıyı sıkıntıya sokan faiz sorunsalı ve azalan banka kredisi limitleri, bir yandan fiyatları düzenli artan ve bu nedenle dün aldığınızı bugün yerine koyamadığınız inşaat malzemeleri sıkıntısı, (bulunamayan inşaat personeli ve var olanlara ödenmesi gereken yüksek ücretleri saymıyorum bile), bir yandan azalan satışlar, azalan sermayeler sektörün hareket kabiliyetini azalttı.
Çözüm bulunamazsa 2024 rakamları da parlak olmayacak
Bunun üzerine gayrimenkul ekspertiz sorunu ve hatta vatandaşlık sürecindeki kurumların gayri resmi blokajı eklenince, sektör gözünü Ankara’ya dikti. Özel sektör konut üreticilerinin nefes almasının sağlanması gerekiyor. Nefessiz bir inşaat sektörünün Türk ekonomisine ne derece zarar verebileceğini ekonominin eski zamanlarından biliyor olmalıyız.
Her ne kadar başta verdiğimiz rakamlar 2023 yılı rakamları olsa da, sektörün içinden oyuncular olarak 2024 yılının ilk çeyreğinden de yabancılara satışlar konusunda parlak rakamlar gelmeyeceğini şimdiden söylememiz mümkün. Sorun acil, çözümlerin de acilen geliştirilmesi sektör olarak tek umudumuz.
Düşünülebilecek muhtelif çözümler olacaktır elbette. Mesela gerçekten kurumların yabancılara satışı konusunda gayri resmi blokajı varsa, bu kaldırılarak belirsizlik de ortadan kaldırılabilir. Bu vesile ile yatırım yoluyla vatandaşlık verilmesinin haricinde, normal gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlerin de önü açılabilir. Örneğin eksper raporunun yüzde 30 üzerine satış yapılabilir denilerek de bir yol açılabilir.
Konu, önce sorunu teşhis etmek, bu sorunun sektör için ne tür yaralar açtığını görmek, ona göre de tedavi sürecini acilen başlatmak olmalıdır. Tıkanıklığı aşacak her türlü çözüme proje geliştiriciler olarak elbette destek vermeye hazırız.
