Son dönemde konut istatistiklerine baktığımızda ikinci el piyasada konut satış eğiliminin arttığı anlaşılıyor. İlk zamanlar rakamları değerlendirirken, bunun birkaç sebebinin olabileceğini düşünmüştüm.
1) Mali durumu bozulduğu için çözümü evini satmakta bulanlar olabilir.
2) Kimi mahallelerde kentsel dönüşüm süreci ile uğraşmak istemeyen hak sahipleri çözümü, kendine yetecek bir bedel üzerinden evi elden çıkarmakta buluyor olabilir.
3) Ya da kira artış oranının sınırlanması ile ev sahibi kiracı uyuşmazlıkları zirve noktaya ulaştığı bu dönemde kimse kiracı ile uğraşmak istemiyor olabilir.
Hepsi mümkün tabi ama yaptığım gözlem, bir başka sebebinin son dönemde daha ağır bastığına inandırdı. Yüksek faiz geliri nedeniyle evin parasını bankada değerlendirmek isteyenler çoğunlukta.
Banka mevduat faiz oranlarının yüzde 50'leri aşması elbette bir cazibe noktası. 1 milyon liraya 3 ayda bir 100-150 bin arası bir faiz geliri elde etmek, çalışmak yerine faiz geliri ile yaşamayı düşünenlerin aklını kolaylıkla çelebilir. Bu gelir ile yaşamasa bile faiz gelirlerini ana paraya ekleyerek büyüteceğini düşünenler olabilir. Serbest piyasa ekonomisinde bütün bunlar normal. Ama acaba geleceğe dönük baktığımızda bu hesaplar mantıklı mı?
Bence değil...
Özellikle de faiz geliri peşinde koşanlar, bu uğurda evini satanlar evsiz kalabilir kaygısındayım. Faiz şu anda size garanti gelir gibi görünebilir ama yüksek enflasyon dönemindeyiz. Bu dönemde parayı vadeli mevduatla değerlendirenlerin hem anaparaları enflasyon karşısında erir, hem de gayrimenkuldeki fiyat artışını yakalayamayacakları için bir daha aynı evi almaları mümkün olmayabilir
Yüksek faiz geçici bir dönem kısa vadeli kullanılabilecek bir enstrümandır. Her ne kadar ekonomi yönetimi döviz kurlarını stabil hale getirmiş görünse de olası bir döviz kuru şoku ile aldığınız faiz bir günde kuşa dönebilir. Ev ise Türkiye'de her zaman değerine değer katmıştır ve katacaktır.
İsterseniz gayrimenkulün performansını bir irdeleyelim, konunun daha net anlaşılması adına... Analizi 3 yıllık datalar üzerinden yapıyoruz, çünkü 2019 pandemi nedeniyle her türlü dengenin olağanüstü değiştiği bir zaman dilimi. Onun yanıltıcı etkisini atlamak adına 2020 yılı itibariyle rakamlara bakalım. Yoksa bu tür analizleri 4-5 yıllık zaman dilimleri ile yapmak çok daha sağlıklı sonuçlar sunar ama 3 yıllık rakamlar bile aslında çok şey anlatıyor diyebiliriz.
2020 yılında parasını dövize yatıranlar bir doları 7,43 liraya aldılar. Bugün dolar 30 liranın üzerinde. 3 yılda parasını dörde katladılar. Döviz mevduatı üzerinden faiz geliri etmiş olsalar bile paralarının beşe katlanmış olacağını zannetmiyorum.
Aynı dönemde birikimini altından yana değerlendirenler de durum farklı değil. 2020 yılında çeyrek altını 735-740 lira seviyesinde aldılar. Bugünkü değeri yaklaşık 3 bin 400 lira. Yani paralarını yaklaşık dörde katladılar.
2020 yılında Merkez Bankası'nın politika faizi yüzde 17 seviyesindeydi; ' bugün yüzde 42,5'e yükseldi. Bu rakama göre faizlerin üçe katlandığını söyleyebiliriz. Bankaların mevduat faizleri de yüzde 50'yi aşmış durumda.
Peki İstanbul'da site olmayan bir apartmandan ikinci el eski bir konut alsalardı ne olurdu? İlan platformları ve online platformlardaki rakamları esas alalım. Birçok ilçede 3 yıllık sürede neredeyse 11 kat artan fiyatlar görüyoruz. Örneğin; Bağcılar'da metrekare fiyatı 3 bin 215 liraydı, bugün yaklaşık 34 bin lira. Fatih'te 4 bin 125 lira olan fiyat bugün yaklaşık 26 bin 600 lira. 6 kattan fazla artış var. Silivri'de 2 bin 450 lira olan fiyat bugün 22 bin 730 lira.
Gayrimenkul fiyatları son 3 yıldaki kadar hızlı artmasa da önümüzdeki dönemlerde yükselmeye devam edecek. Bugün 1 milyon lirasını yüzde 47 ile yüzde 50 arasında faizle mevduata yatıranların yıllık kazancı 480 bin civarında ise 3 yılın sonunda tasarrufları en fazla 2 milyon lira daha artar, o da dönemsel faiz gelirlerini harcamayıp üstüne ekledikleri taktirde. Ama tüketicilerde genel eğilim faiz gelirini harcamak yönündedir.
Enflasyonun düşme eğilimine girmesi ile faiz gelirlerinin de bu seviyelerde kalmayacağını bilmek gerekir. Kaldı ki hükümetin gelecek dönem programları 2025'ten itibaren daha düşük enflasyonla karşılaşacağımızı düşündürüyor. Merkez Bankası enflasyonda yüzde 14'ü hedeflediğini açıklamıştı.
İstanbul'da son 3 yılda gayrimenkul yatırımlarının 3 ila 11 kat artış gösterdiğini düşünecek olursanız, mülkünü satanın aynı evi yerine bir daha koyamayabileceğini hesap etmesinde fayda var.
Gözden çıkardığınız evinizin birkaç sene içinde hangi fiyata geldiğini görmek sizi üzebilir. İnşaat maliyetleri yükseldi. Ev stoğu azaldı, talep arttı, ancak yeni inşaat sayısı azaldı. Bütün bu veriler önce sıfır konutların fiyatını yukarı çeker, o rüzgar her zaman ikinci el konutları da etkiler.
2024, 2025 ve 2026 yılı faiz gelirleri ile konut gelirleri karşılaştırmasını izah etmeye çalışalım. Enflasyonu 2024 yılında yüzde 40, 2025 yılında yüzde 25, 2026 yılında yüzde 15 olarak öngörelim. Bu enflasyonun üzerine faizi 5 puan eklemek suretiyle, 2024’te faizin yüzde 45, 2025’te yüzde 30, 2026 yılında yüzde 20 seviyesinde olacağı denklemi üzerinden bakalım.
Bu durumda 2 milyon liralık tasarrufunuz banka mevduatı olarak değerlendirildiğinde, eğer geliri hiç harcamazsanız, 3.yılın sonunda 4.5 milyon lira civarına ulaşır. Eğer faiz gelirini harcarsanız zaten yüksek enflasyon ortamında 3.yılın sonunda ana paranızın eridiğini görürsünüz.
Paranızı evde değerlendirmek isterseniz şayet; 2 milyon TL’ye alacağınız ev şehre, yaşına, büyüklüğüne ve konumuna göre değişmekle birlikte, 12-15 bin TL kira getirir. Ortalama 13 bin 500 liradan hesaplayalım.
Kira artış oranını bu enflasyon hesabına göre her yıl yenileyelim. 3 senede elinize ortalama 700 bin TL civarında bir kira geçecektir.
Bu zaman zarfında bile her yıl evinizin değeri yüzde 20 artmış olsa 2 milyon liralık evinizin 3. yılın sonunda 3,5 milyon lira ediyor, kira gelirini de eklediğinizde yaklaşık 4 milyon liranın üzerinde değeri olan sağlam bir yatırıma sahip oluyorsunuz.
Tasarrufunuzun ikiye katlanması, şu an gözünüze az gibi görünebilir ama bu hesaplamalar enflasyonun yüzde 20 olduğu yorumuna göre yapılmış. Aslında burada göz önüne alınması gereken ama şu an atlanılan gerçek şudur: Piyasanın sıkışık olduğu zamanlarda enflasyon fiyata hemen yansıtılmaz. Ama iki yılın sonunda stoklar tükendiği için, büyük site projeleri bittiği için, yeni çıkan projeler de yeni enflasyon rakamına göre piyasaya sürüldüğü için, 3. Yılın sonunda fiyatlar son 3 yılın enflasyon rakamını içine alacak şekilde birden yükselir. Geçmişte de bunu tecrübe ettik, fiyatlar bir anda yükseldi.
Dolayısıyla ilk iki yılda faiz hesabında gördüğünüz yüzde 40 ve yüzde 25’lik enflasyon oranları, gayrimenkul fiyatlarına 3. Yılda toplu olarak yüzde 70- yüzde 100 olarak birden yansıtılır. Bu durumda evin fiyatı her türlü yatırım aracının getirisini zaten katlar.
Ayrıca hesaplamaları az önce belirttiğim gibi, 4-5 yıllık dilimlerde yapsak ev yatırımının her zaman galip geldiği görülür.
Peki ne yapalım diye düşünüyorsanız, güvenilir yatırımdan vazgeçmeyin. Ani beklenmedik döviz artışlarına karşın en güvenilir liman olan gayrimenkul biraz zaman alsa da her zaman için yatırımınızı koruyacaktır.
