Ünlü şairimiz Orhan Veli, Kitabe-i Seng-i Mezar şiirinde,
“Hiçbir şeyden çekmedi dünyada,
Nasırdan çektiği kadar,
Hatta çirkin yaratıldığından bile,
O kadar müteessir değildi…”
der Süleyman Efendi’nin sıkıntısını anlatırken. Konut ve gayrimenkul sektörü de yüksek kredi oranlarından en az Süleyman Efendi’nin nasırı kadar çekti desek yanlış olmaz…
Vesile ile ünlü şairimizi anmış olalım ama konumuzun, bankaların yüksek kredi oranları ve konut piyasasının mevcut hali olduğunu baştan belirtelim.
Bir gazeteci dostumuzla yaptığımız söyleşi nedeniyle son açıklanan konut satış istatistiklerinin alt kırılımlarına detaylı bakmak gerekti. Notlarımı sizlere de aktarmak isterim.
Aktarmadan önce, son söyleyeceğimizi de baştan söyleyelim: Dünyayı derinden sarsan koronavirüs pandemisi bile konut sektörünü, günümüzde yüksek kredi oranlarının etkilediği kadar sarsmamıştı…
İşte gözlemlerim ve tespitlerim:
1-Sıfır konutların satışı 11 yılın dibinde
2023 yıl sonu itibariyle baktığımızda sıfır konut satışları dibe çakıldı. Hatta son 11 yılın taban seviyesinde. 2013 yılından bu yana adet bazında satışlar 460 bin ile 630 bin arasında seyrederken, 2023 sonu rakamı 379 bin 542 adette kaldı. Toplam satışlar içindeki payı da yüzde 31’ler düzeyine indi.
2-İkinci el satışların payı zirvede
İkinci el konutların toplam satışlar içindeki payı ise zirvede. Yüzde 69 ile son 3 yıldır tepe noktasında dolaşıyor. Payı yüksek ama totalde satış rakamına baktığımızda aslında ikinci el konutlardaki gerileme de dikkat çekiyor. Pandeminin olduğu 2020 yılı da dahil olmak üzere ikinci el konut satışları, 2020, 2021, 2022 yıllarında 1 milyon adedin üzerinde seyrediyordu. 2023 rakamı 846 bin adet. Elbette ki sıfır konutlara göre iyi bir rakam, ama yıllık grafiğinde düşüş var.
3-Pandemide bile bu kadar gerileme olmadı
Dünyayı etkileyen koronavirüsü pandemisi ekonomileri de sarstı. 2019, 2020’de etkilerini daha fazla hissettik. Ama Türk gayrimenkul piyasası pandemi döneminde bile bugün yüksek kredi oranı virüsünden sarsıldığı kadar sarsılmamıştı. 2019 yılında 511 bin, 2020 yılında 469 bin adet sıfır konut satıldı. 2019’da kredi oranı 2.28, 2020 yılında yüzde 0.87, 2021 yılında ise yüzde 1.38 seviyesindeydi. İşte ne olduysa o tarihten sonra oldu ve kredi oranları yükselişe geçti. Aralık ayında 2.93 (yıllık yüzde 41.50) seviyesine, bugün ise yüzde 4.40’lar seviyesine çıktı. Dolayısıyla 2020 pandemi zamanına göre maliyetlerin 5’e katlandığını basit bir hesapla görebilirsiniz. Böyle bir finansman maliyetini tüketicilerin karşılaması elbette kolay görünmüyor. Sonuç, pandemide insanlar evinden çıkamazken bile 400-500 bin konut satan sektörün satışı bugün 379 bin adet…
4- İpotekli satışlar 7 aydan sonra yükselişte
Mart ayında ipotekli satışlar Aralık 2023'ten bu yana en yüksek seviyesine çıkmış görünüyor. Aralık ayında yıl sonu etkisini saymayalım dersek eğer, (Bankalar yıllık hedefi tutturmaya çalıştılar) aslında Ağustos 2023’ten bu yana ipotekli satışların 105 bin adetle yükselişe geçtiğini söylemek mümkün. Buradaki dikkat çekici nokta, müşteriler artık evin tamamı için değil, yüzde 10, yüzde 20’lik kısımları için banka kredisi kullanma eğilimindeler. Hem maliyeti çok yüksek olduğu için, hem de zaten banka kredi muslukları hala zayıf aktığı için. Kredi miktarı yeterli gelmediği veya bankadan kredi çekemediği durumlarda ise firmalar senet karşılığı kendi bünyesinde taksitlendirerek satış yapıyor. Bu senetleri de tapuda ipotek yaptığı için ipotekli satışlarda bir artış görebiliyoruz.
5-Mart ayında kıpırdanma var
Aslında yılın ilk çeyreğinde durum fazla farklı değil ama mart itibariyle sıfır konutların satışının hafif kıpırdandığını, bunun da etkisiyle toplam satışlar içindeki payını yüzde 30,5’ten yüzde 32.6’ya çıkardığını görüyoruz. Tünelin ucundaki ışık mıdır? Derseniz eğer, umarız öyledir ama bizim biraz farklı bir yorumumuz var. Sektör durma noktasındaki satışları canlandırmak için her türlü imkanını zorluyor. Banka kredisi çıkmayana, alamayana firmalar kendi imkanları ile finansman sağlıyor mesela. Bir de konuta barınmak için ihtiyacı olanlar, varsa döviz ve altın birikimlerini bugünün yüksek karlı rakamlarından bozdurmaya başladılar, uygun ev arayışında yolunun kesiştiği projelerle anlaşmaktalar. Ama bu satışlar da yatırım amaçlı değil. Çünkü yatırımı düşünenler hala faiz, altın ve dövizde bekliyor görünüyor. Onların çözülmesi ise faizin düşmesi, piyasaların sakinleşmesi ile mümkün olacak.
6-Sıfır konutlardaki sıkıntı bir buçuk yıldır büyüyor
Sıfır konutların payı yüzde 32,6 ile son 3 ayın en yüksek seviyesinde görünse de aslında son bir buçuk yıldır sıfır konutların satıştaki payının hemen hemen bu seviyelerde seyrettiğini, ufak düşüş ufak çıkışlarla ayı kapattığını görüyoruz. Dolayısıyla bu orandaki artış henüz bizi gelecek adına umutlandıracak bir artış değil. Sıfır konutlarda gerçek anlamlı bir artışın olabilmesi için kredi oranlarının alımı destekleyecek düzeyde gerilemesi ve bankaların kredi vermekte daha iştahlı davranması gerekiyor.
